Классификация бизнес-центров от «А» до «C. Используемые классификации офисных помещений по классам в мировой и российской практике Офисы «C» класса

В сфере офисной недвижимости, как и в других областях деятельности, есть основные законы и принципы. Они способствуют более продуктивному сотрудничеству риелторов и брокеров со своими клиентами. Это особенно важно при совершении сделок по купле-продаже, сдаче или съему помещений. Введенные классы офисов существенно упрощают взаимодействие брокеров и риелторов.

Общая информация

Во избежание возникновения разнообразных путаниц и устранения необходимости дополнительных разъяснений, которые занимают много времени, существует общепринятое разделение. Классы офисов (всего их 4) имеют свои особенности. Система, по которой выделяют категории коммерческих помещений, пришла в Россию из зарубежных стран. Тем не менее офисный рынок имеет свои тонкости. Поэтому здания разделяются на определенные категории. Внутри каждой группы существует более конкретное деление на классы офисов. Далее в статье рассмотрим их более подробно.

Офис класса А

Это тип помещений, который имеет самую высокую репутацию среди остальных. Совокупные качества, как правило, отвечают самым высоким требованиям. Ниже будут представлены основные характеристики, которыми обладают такие помещения.

Общие положения

Зачастую офисы данной категории находятся в центральных административных районах или в непосредственной близости от них. Значимым дополнением для этого типа помещений является максимально удобный подъезд и доступность для транспортного сообщения. Сами здания преимущественно являются бизнес-центрами. К этому классу относятся сооружения только что построенные либо имеющие возраст меньше трех лет с момента сдачи в эксплуатацию. Также допускается возможность использования основательно реконструированных зданий, которые были возведены не так давно.

Нормативные требования

Необходимо соблюдение полного и правильного оформления юридического пакета документов, подтверждающих право владельцев на собственность и право пользования зданием. Управление помещением или группой сооружений должно сохраняться на профессиональном уровне и полностью соответствовать международному стандарту.

Проработка архитектуры

Чаще всего применяется монолитный каркас либо металлический, при этом высота отдельного этажа должна быть не меньше 3,6 метра. Максимально допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия составляет 450 кг на 1 кв. м.

Проектирование и отделка

Преимуществом служит открытость планировки. Она позволяет изменять вид помещения по требованиям, заявленным арендатором. Так, планировка офиса позволяет:

Воплотить индивидуальные предпочтения арендатора с применением самых качественных материалов.

Кроме того, в таких офисах устанавливаются современные окна, поддерживающие высокую степень естественной освещенности помещения. Немаловажно и то, что в зданиях класса А допустима установка только новейшего оборудования, а также присутствует вентиляционная система и регулировка климат-контроля.

Дополнительные возможности

Для обеспечения телекоммуникационного сообщения используются оптико-волоконные материалы и подключаются услуги надежного провайдера. Для бесперебойного электроснабжения применяется два независимых источника или же присутствуют системы бесперебойного питания. Обязательным условием офисных помещений этого класса является наличие охраняемой стоянки для автомобилей. Для зданий подобного уровня желательно присутствие двух видов парковки: подземной и наземной. В офисах класса А обеспечивается круглосуточное наблюдение за периметром. Обязательно устанавливаются высококлассные системы безопасности и строго соблюдаются правила пропуска в здание. Для повышения удобства работы персонала и комфорта посетителей формируются комплексы обслуживающих подразделений.

Вторая категория

Помещениями данного вида в основном являются бизнес-центры, которые находились в эксплуатации более 5 лет. Также в этот тип входят отремонтированные и полностью переоборудованные особняки. Гораздо реже к ним относятся реконструированные промышленные или административные здания, возведенные во времена СССР, и постройки последних 10 лет. Офисы класса В пользуются большей популярностью, так как именно они востребованы на рынке по причине отсутствия радикальных отличий от описанной выше категории. При этом их стоимость на порядок ниже, соответственно, они наиболее выгодны для заказчиков. Совокупные качества подобных зданий должны соответствовать определенным требованиям.

Общие положения

Огромное значение имеет место, где расположен офис класса B. Существует особая необходимость доступности транспортного сообщения. Немаловажен пейзаж за окном. Ведение юридической документации должно быть максимально правильным и полным. Особенно это касается права собственности на сооружение и права его использования. Управление зданием необходимо сохранять на высоком уровне безопасности. Оно может осуществляться службой эксплуатации здания, преимущественно отечественных компаний, или самостоятельными силами владельцев объекта.

Экстерьер

Здание имеет представительный внешний вид, однако есть небольшие различия с группой А. Подобные здания не могут похвастаться изысканной архитектурой, но проработка входных помещений держится на высоком уровне, хотя без излишеств.

Интерьер

Свободная планировка с большим количеством коридоров идеально подходит для данного типа. Отделка осуществляется в стандартном стиле с использованием качественных материалов. Устанавливается современное вентиляционное оборудование, есть возможность применения сплит-систем кондиционирования. Для осуществления телекоммуникационного сообщения прокладывается оптико-волоконная связь, подключаются услуги надежного провайдера. Соблюдение порядка поддерживается усилиями круглосуточной охраны и автоматической системы безопасности. В наличии наземная парковка для автомобилей.

Третья категория

В данную группу входят помещения, построенные в советский период и реконструированные для использования по коммерческому направлению. Как правило, сюда подпадают заводы, научно-исследовательские институты и подобные им объекты. Если приведенные выше классы офисов отличаются удобным расположением, то для описываемого вида характерно различное местонахождение. Зачастую офис класса С находится в спальном районе и удален от станций метро на небольшое расстояние. Часто наружность зданий непривлекательна, в лучшем случае подвержена только косметическому ремонту. Документация должна быть оформлена правильно и в полном объеме, но допускаются и некоторые исключения. Планировка стандартная, с высоким количеством коридоров и несущих стен. Вся внутренняя отделка осуществляется только по инициативе самих владельцев. Вентилирование отсутствует, возможно наличие сплит-системы. Для телекоммуникационного сообщения подключаются услуги коммерческих провайдеров с различной репутацией, есть телефон и выход в интернет. Не исключено полное отсутствие территории для автомобильной парковки. Управление зданием в полной мере осуществляется арендаторами. Структуры обслуживания может не быть вовсе.

Офис эконом-класса

Объекты данного типа в большинстве своем имеют отрицательную репутацию. Чаще всего представляют собой сооружения советской постройки, возведенные более 15 лет назад. Нуждаются в полном перепрофилировании и капитальном ремонте. Подобные здания имеют различное местоположение, могут быть сильно удалены от системы транспортного сообщения.

Общая характеристика

Непрезентабельный внешний вид, зачастую нуждающийся в ремонтных работах.

Полное отсутствие системы кондиционирования.

Устаревшие коммуникационные соединения.

Неподходящая планировка для осуществления офисного вида деятельности.

Отсутствие охранного подразделения и обслуживающего персонала.

Офис

У этого термина существуют и другие значения, см. Офис (значения).

Здание главного офиса (конторы) «Газпрома» в Москве.

Внутри конторы (офиса).

О́фис (англ. office ) или конто́ра (нем. Kontor ) - помещение, здание, комплекс зданий, в котором работают служащие предприятия (фирмы). В офисе (конторе) принимают клиентов, хранят и обрабатывают документы, архивы и тому подобное.

Главный офис (главная контора) - офис (контора), в котором находится руководство предприятия (фирмы), место пребывания центрального аппарата компании или предприятия, где размещаются топ-менеджмент компании или предприятия, дирекция, секретариат и другие важные административные подразделения. Место расположения главного офиса указывается при регистрации фирмы. Некоторые для придания важности называют свой главный офис (контору) штаб-квартирой, что является неправильным применением этого термина.

Под офисом (конторой) иногда также подразумевается рабочий кабинет руководителя или сотрудника какой-либо общественной организации, государственного органа, предприятия, фирмы, корпорации и так далее.

Классификация

Для удобства делового оборота офисы принято относить к той или иной категории. Наиболее распространённой является буквенная классификация, в соответствии с которой выделяются основные категории офисных помещений A, B, C, D (A - наиболее высокий, D - наиболее низкий класс), которые дополнительно уточняются путём дополнения символами «+» и «-» (A+, A, A- и т. д.) либо цифровыми индексами (A1, A2 и т. д.). Присвоение класса в определённой степени субъективно и производится с учётом следующих характеристик помещений:

Расположение
Тип здания
Год постройки
Права
Управление зданием
Конструктивные решения
Межэтажные перекрытия
Планировка и отделка
Инженерные системы
Системы кондиционирования и вентиляции
Телекоммуникации
Парковка
Лифты
Охрана
Инфраструктура

Офисы класса А

Один из видов помещений, предназначенных для работы служащих, ведения коммерческой деятельности, приёма клиентов. Такие офисы располагаются в центральной части города, в престижных зданиях новой постройки, бизнес-центрах, что делает офисы класса А самыми дорогими с точки зрения величины арендной платы. Обычно арендуются для размещения высшего руководящего состава, часто выполняют представительские функции.

Арендаторы офисов класса А - крупные компании, филиалы зарубежных фирм.

Для офисов класса А характерны: предназначение для руководства международной управляющей компании, индивидуальная отделка помещений или авторский дизайн, новейшее оборудование, наличие зала для общения с VIP-клиентами, ресепшена, высота этажа не менее 3,6 м, оптико-волоконные телекоммуникации.

Особенности зданий, в которых расположены офисы класса А: наличие системы кондиционирования, собственной службы охраны, высокоскоростных лифтов, конференц-залов, наземных и подземных парковок, кафе, автоматизированных систем жизнеобеспечения, систем контроля доступа в здание бизнес-центра.

Выделяют офисы класса A+, A, A- или А1, А2 и А3.

Офисы класса В

Офисы класса В - один из типов помещений, предназначенных для работы служащих, осуществления коммерческой деятельности. Несколько уступают по уровню офисам класса А, относятся к офисам экономкласса, характеризуются более низкой арендной ставкой. Предназначены для размещения основного персонала компании. Офисы класса B относят к категории рабочих, а не представительских помещений. Обычно их выбирают солидные банки, представительства зарубежных компаний, СМИ.

Офисы класса В располагаются в реконструированных особняках, зданиях современной постройки, модернизированных административных, промышленных зданиях 60-80 годов XX века. Некоторые офисы класса B находятся в бывших бизнес-центрах категории А, прошедших период 5-летней эксплуатации.

Для зданий класса B характерны те же параметры, что и для объектов класса А, однако спектр услуг может быть более узким. Так, для офисов класса B характерно наличие наземной парковки, часто отсутствует автоматизированная система управления зданием. К зданиям с офисами класса B предъявляются менее строгие требования к качеству отделки помещений, уровню инженерных, вентиляционных систем.

Офисы класса С

Офис категории C в Москве, 2015 г.

Вид помещений, которые арендуются у предприятий, административных учреждений или НИИ для офисной деятельности, но изначально не предназначены для неё. В помещениях такого типа часто отсутствуют современная система кондиционирования, а также ряд других составляющих инфраструктуры. Многие из них являются морально устаревшими и требуют ремонта, однако они имеют основные коммуникации, так как здания, перепрофилированные под офисные, в течение длительного периода уже находятся в эксплуатации.

Арендаторами офисов являются небольшие компании и организации. Здания располагаются в спальных или не слишком престижных районах. Часто это здания с устаревшим фасадом и интерьером, поэтому арендаторы производят косметический или полный ремонт. Характерен неудобный подъезд, отсутствует централизованная парковка.

К ограниченному набору услуг офисов класса С относятся: центральное отопление, связь, в том числе интернет, туалет на этаже или в коридоре, обычная система вентиляции, охрана, наличие столовой или кафе.

Офисы класса D

Офисы класса D - помещения в институтском здании советских времен в состоянии «без ремонта». Здания данного типа имеют больше отрицательных деталей, чем положительных. Во многих случаях требуется капитальный ремонт. Характерные черты класса D: непрезентабельный вид, неудобная планировка и устаревшие коммуникации, отсутствие кондиционирования.

Бизнес Ценрт класса "А".Это что, и чем он отличается от класса "Б"???

Олег

Категория-класс А
К бизнес-центрам категории А относят здания, удовлетворяющие следующим требованиям:
1. Местоположение
Бизнес-центры категории А расположены, как правило, в историческом центре города (престижные в деловом отношении части Центрального, Адмиралтейского, Петроград-ского, Василеостровского районов) . Эти бизнес-центры обладают удобными подъездными путями, отличными видовыми характеристиками и развитой инфраструктурой.
2. Здание
Бизнес-центр категории А занимает построенное позднее 1990 года или полностью реконструированное по международным стандартам качества отдельно стоящее специализированное здание. К такому зданию предъявляются следующие требования: высокий уровень ремонтно-отделочных работ, эффективная планировка этажей в виде офисных блоков, наличие конференц-зала, кафе/ресторана, охраняемой наземной парковки или подземного гаража.
3. Коммуникации
Для бизнес-центров категории А характерна высокая мощность силовых коммуникаций, обеспечивающих максимальный комфорт и удобство работы. Для бизнес-центров такого уровня обязательным считается наличие:
* источников резервного электроснабжения
* централизованной системы кондиционирования
* централизованной системы отопления (в том числе резервная автономная система)
* оптоволоконных каналов связи высокой емкости
* скоростных лифтов
* неограниченного количества телефонных линий
* современной системы пожарной сигнализации и пожаротушения.
4. Охрана
Бизнес-центры категории А охраняются круглосуточно, высокопрофессиональная охрана использует системы видеонаблюдения и контроля доступа, обязательно наличие reseption.
Управляющая компания бизнес-центра категории А - это профессиональная компания с известным брендом (опыт работы на рынке офисной недвижимости - более трех лет, имеет в управлении не менее трех объектов) .
Из более чем полутора сотен существующих сегодня бизнес-центров Санкт-Петербурга к категории А можно отнести только некоторые ("Atrium at Nevsky, 25", "The Sweden House", "Northern Capital House", "Белые ночи"). Первый в городе бизнес-центр, полностью отвечающий высшим требованиям этого класса, - "Atrium at Nevsky, 25". В этих бизнес-центрах наиболее высокие ставки аренды (на уровне от $480 - $800 за кв. м в год и выше) .
Арендаторами офисных помещений таких бизнес-центров чаще всего являются крупные корпорации, финансовые и банковские группы, преуспевающие юридические, аудиторские и консалтинговые фирмы.
Категория-класс В
К бизнес-центрам категории В относят здания, удовлетворяющие следующим требованиям:
1. Местоположение
Бизнес-центры категории В расположены, как правило, в престижных коммерческих и финансовых районах города: части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов, не попадающие в категорию А, и зоны, прилегающие к историческому центру Петербурга, - части Выборгского, Красногвардейского, Московского, Приморского, Калининского районов, отличающиеся хорошим расположением (на набережных, вблизи магистралей, станций метро) .
2. Здание
Бизнес-центр категории В занимает отдельно стоящее специализированное здание после выборочного капитального ремонта или косметического ремонта с высоким уровнем отделки и использованием импортных материалов. К такому зданию предъявляются следующие требования: эффективная планировка этажей, конференц-зал, кафе/ресторан, наличие охраняемой наземной парковки.
3. Коммуникации
Для бизнес-центров категории В характерно хорошее состояние внутренних коммуникаций. Для бизнес-центров такого уровня обязательным считается наличие:
* системы кондиционирования (сплит-система, индивидуальное)
* централизованной системы отопления
* оптоволоконных каналов связи
Также для бизнес-центров категории В характерно предоставление широкого спектра дополнительных услуг.
4. Охрана

Какие классы бизнес центров существуют и что они значат?

Корланд карлович

Есть три основных класса бизнес-центров: "А", "В" и "С", также есть промежуточные "В+" и "С+", но они, как правило, условны.

Бизнес-центры класса "С" обычно находятся на окраинах города, например, на территории какой-нибудь промзоны. Такие центры охраняются слабо, не всегда имеют оборудованную автостоянку. Вовсе необязательно наличие в таких центрах кафе, также они могут находиться далеко от метро и основных транспортных узлов, как бы в неудобном месте.

Бизнес-центры класса "В" - неплохой вариант для средних фирм - это и удобное месторасположение, и автостоянка, чаще всего уличная, охраняемая. Развитая инфраструктура рядом с БЦ - здесь есть и магазины, и кафе. Скорее всего, в шаговой доступности находится станция метро, что удобно для его работников без авто и посетителей.

Наконец, БЦ класса "А" - современные, с ремонтом международного уровня, оснащенные по последнему слову техники, дорогие здания в центре города. К ним всегда оборудован удобный подъезд, в наличии чаще всего подземная автостоянка. Внутри всегда чисто, и охраняют их лучшие специалисты 6 категории, с которыми у владельцев центра заключен контракт. Здесь находятся "сливки общества" - офисы ведущих банков, фондов, крупнейших интернет-проектов, торговых организаций, прочих компаний-миллиардеров.

Сетивичок

Бизнес центры и офисные центры принято разделять на классы A, B+, B, C+, C. На самом деле чаще всего руководство бизнес центра само решает какой класс себе поставить ну определеясь на некоторые параметры здания но только некоторые проходят атестирование в квалификационной комиссии, где на самом деле присваевают класс на два года.

Чем отличается бизнес центр класса а от класса б

Винтовка мосина

обычно только амбициями владельцев
в А покруче отделка и общественые помещения
однозначно все это полная дажа, ни один офис класса А, которые я видела таковым не являлся
либо лифты гавно, либо отделка - вопиющая дешевка

Leodavinci

Плюс ко всему это ещё современнейшие системы шумоизоляции, вентиляции и предоставление определённого количества машиномест на опредеённое кол-во квадратных метров офисной площади. Условно говоря, на 100 кв м офиса 2 машиноместа. В А класса этих мест больше, чем в В.
Согласна с первым отвечающим. Не видела бизнес-центры класса А (по-настоящему "а" класс) даже в центре Москвы...

В мировой практике на сегодняшний день применяется несколько различных классификаций, но наиболее популярной является система, созданная компанией BOMA International (The Building Owners and Managers Association), основанной в 1907 году. В соответствии с разработанной системой офисные здания делят на категории А, В и С.

Недвижимость А класса признается наиболее престижной и качественной, а здания класса С – менее всего приспособленными для ведения бизнеса и неподходящими под требования времени.

Основными характеристиками, по которым и определяется принадлежность зданий, являются:

Его местоположение (в том числе и удаленность от центра города).
Тип постройки.
Год возведения здания.
Системы управления и обслуживания дома.
Планировка помещений, современность отделки и конструкции здания.
Функциональность и эффективность инженерных и телекоммуникационных систем.
Наличие и удобность парковочных мест.
Наличие и современность лифтов.
Инфраструктура.

В условиях российского рынка классификации, принятые за рубежом не приемлемы , так как описывают лишь коммерческую недвижимость, подходящую под международные стандарты, тогда как более 80% московских зданий, в которых располагаются бизнес центры, относятся к категориям, не охваченным мировой классификацией.

К тому же, важным критерием в международной классификации является месторасположение объекта в зависимости его удаленности от центра, тогда как большинство современных зданий в Москве строятся вне Садового кольца. Именно поэтому критерий местоположения здания рассматривается в первую очередь в российской классификации с точки зрения пешей доступности и развитости транспортного сообщения.

В РФ не утверждена единая классификация коммерческой офисной недвижимости. При этом, на рынке успешно применяются несколько видов систем, базирующихся на предельно похожих принципах.

Наиболее распространенными являются:

Классификация Г.М. Стерника, профессора кафедры управления проектами и программами РЭУ им. Г.В. Плеханова, главного аналитика НПРГР.
Классификация Московского Исследовательского Форума, разработанная в 2003 году.
Классификация Санкт-Петербургского Исследовательского Форума, разработанная в 2008 году.

В соответствии с Московской классификацией офисные здания были разделены на 4 категории: А, В+, В- и С. В 2013 году также был внедрен пункт «Сертификация», т.е соответствие офисов мировым параметрам энергоэффективности.

Согласно другой распространенной классификации класс офисной недвижимости А дополнительно делится на категории А1, А2 и А3 или А+, А и А- , что делает ее более детальной. Эта система используется крупнейшей компанией Noble Gibbons, принадлежащей CB Richard Ellis Group.

Описание требований и отличительных черт зданий по классам

«А»

Недвижимость А класса является наиболее подходящим решением для аренды офисных помещений . Такие здания расположены в районах с продуманной планировкой, отличаются высоким качеством несущих конструкций и отделки, чаще всего оснащены автоматизированными системами жизнеобеспечения, охраны, вентиляции и кондиционирования. Бизнес-центры этого класса расположены в центре или других престижных районах с развитой транспортной системой.

Спрос на такие офисы формируется крупными компаниями и филиалами иностранных фирм, открывающимися на территории РФ.

В последние годы стандарты и требования, которые предъявляются к зданиям класса А, постоянно растут. Это вызвано появлением умных офисов, в которых все основные системы и общий уровень комфортности находятся на новом качественном уровне, а бизнес-центры, отстроенные в конце 20 века, не выдерживают конкуренции и попадают в другую категорию.

Основными критериями оценки являются:

Наличие единой центральной системы управления зданием.
Современная противопожарная система.
Потолки не ниже 2,7 метров.
Высокое качество используемых отделочных материалов.
Современность лифтов и общее время их ожидания (не более 30 секунд).
Наличие просторных конференц-залов, столовых зон, продуманной зоны рецепшен.
Современный дизайн.
Наличие собственного наземного или подземного паркинга, примыкающего к зданию.

«А1»

Для этого подкласса характерны следующие признаки :

Возраст здания не выше 3 лет.
Возможность настройки микроклимата в отдельных помещениях.
Наличие единой системы регуляции температуры и влажности в здании.
Продуманная эргономичная планировка.
Высота этажей – не менее 3,6 м., высота потолков – не менее 2,7 м.
Наличие столовых зон, ресторанов и кафе.
Большое количества окон, причем не менее 80% из них должны выходить на улицу.
Наличие дублирующих жизнеобеспечивающих систем.
Транспортная и пешая доступность, расположение в центре или другом престижном районе города.
Профессиональное управление зданием и службами сервисного обслуживания.

«А2»

Характеристики этого подкласса максимально близки к подклассу А1 , но уступают ему в некоторых второстепенных параметрах (могут отсутствовать рестораны или резервные системы жизнеобеспечения). Основными характеристиками являются:

Реконструированное здание, построенное не более 10 лет назад.
Менее строгие требования к местоположению объекта недвижимости.
Планировка внутренних помещений может быть не очень эффективна.
Большое количество офисных помещений может не иметь окон.
Менее эффективное управление сервисными службами и самим зданием.

«А3»

Этот подкласс присваивается зданиям, прошедшим реконструкцию , возраст которых не превышает 30 лет. Допускаются ухудшения характеристик по отношению к подклассу А2, например – удаленность от центра, наличие неэффективной планировки и менее продуманные системы жизнеобеспечения.

«В»

Офисные помещения класса В часто относят к эконом-классу, но при этом они не имеют принципиальных отличий от класса А. Чаще всего объекты коммерческой недвижимости этого класса относятся к рабочим помещениям, а крупные компании, арендующие их, располагают в них весь персонал, не относящийся к категории топ-менеджмента.

Помещения характеризуются следующими критериями:

Удаленность от центра.
Возраст здания – более 10 лет.
Высота потолков – не менее 3 метров.
Наличие качественной отделки.
Наличие и хорошее оснащение общественных зон.
Наличие охраняемой парковки.
Развитая инфраструктура.
Качественное управление зданием и сервисными службами, его обслуживающими.

«С»

Коммерческая недвижимость С класса чаще всего представляет собой здания советской постройки, возраст которых превышает 40 лет. Зачастую это перепланированные НИИ, институты, заводы и т. д.

Для недвижимости этого класса характерно отсутствие центральных систем кондиционирования, удобного паркинга и неэффективная планировка.

Расположение на окраинах города.
Отсутствие удобного транспортного сообщения.
Стандартный ремонт и использование устаревших отделочных материалов.
Коридорная система.
Частые проблемы с энергоснабжением.

«D»

Коммерческая недвижимость D класса не отвечает современным требованиям , предъявляемым к офисным зданиям и малопригодна для ведения бизнеса. Сегодня в России доля таких помещений стремительно сокращается.

Такие объекты характеризуются наличием устаревших инженерных систем, деревянными перекрытиями и, как правило, располагаются вне городских территорий в производственных помещениях или жилых домах.

Основными характеристиками являются:

Плохое состояние здания, часто требуется капитальный ремонт.
Неэффективная планировка коридорного типа, расположение в подвальных помещениях.
Отсутствие организованного охраняемого паркинга.
Плохая инфраструктура.

Разброс цен на коммерческую недвижимость разных классов

Стоимость аренды коммерческой недвижимости зависит от множества разнообразных факторов, основными из которых являются ее расположение и принадлежность к той или иной категории. Средняя цена аренды офисных помещений в Москве в 2019 году по данным ЦИАН составила:

Для класса «А+» – 45000 рублей за квадратный метр в год.
Для класса «А» – 33000 рублей за квадратный метр в год.
Для класса «В+» – 25000 рублей за квадратный метр в год.
Для класса «В» – 17000 рублей за квадратный метр в год.
Для класса «В-» – 12000 рублей за квадратный метр в год.
Для класса «С» – 8000 рублей за квадратный метр в год.

Корректная оценка объектов коммерческой недвижимости крайне важна для эффективного использования и своевременной актуализации классификационной системы. Четко обозначенные критерии помогают арендатору максимально точно понять, каким условиям должно соответствовать арендуемое офисное помещение и какие варианты при этом может предложить арендодатель.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Выбираете офис в Москве? Первый шаг - выбрать бизнес-центр. Каждый из них имеет общепринятую классификацию - A, B, C, D. В этой статье мы поможем вам разобраться в том, к акие условия для работы предлагают бизнес-центры того или иного класса.

Бизнес-центры класса «А»

Бизнес-центры с самой высокой стоимостью аренды - это класс «A». К этому классу относятся только здания новой постройки и, как правило, в центре города (за редкими исключениями). Бизнес-центров, расположенных в исторических строениях, среди этого класса очень мало - чтобы получить аттестацию с этой престижной категорией, здание старой постройки нужно полностью реконструировать. По факту, отстроить заново.

Ключевой фактор получения класса «A» это новейшие - «с иголочки» - инженерные коммуникации (системы водо- тепло- и электроснабжения, внешнее и внутреннее освещение, климат-контроль и вентиляция, сети связи и другое). Также БЦ класса «A» должен иметь 2 независимых источника снабжения электроэнергией или дополнительный источник бесперебойного питания на случай отключения электроэнергии. Управление всеми коммунальными системами централизовано, часть функций автоматизированы при помощи «умных» технологий. Здание бизнес-центров «A» класса обслуживает собственная команда специалистов по эксплуатации: электрики, сантехники, ремонтники.

Отделка в бизнес-центре класса «A» может быть только на высочайшем уровне - никаких компромиссов. Оригинальные архитектурные решения, дорогие материалы отделки, ультрасовременный дизайн интерьеров общих помещений. Обязательное требование - высокий уровень естественной освещенности (окна во всю стену). Также - высокие потолки. Бизнес-центры класса «A» изначально не предполагает формат готовых офисов - все помещения «заточены» под свободную планировку, поэтому обычно внутренняя отделка офисов выполняется по заказу арендаторов.

Аттестация на класс «A» предполагает возраст эксплуатации после постройки не более 5 лет - после этого бизнес-центру нужно капитально обновляться, чтобы не отставать от стремительно развивающихся международных стандартов. Поэтому многие бизнес-центры класса «A» со временем переходят в следующую по старшинству категорию «B».

Внутренняя инфраструктура очень развита - кафе и рестораны, магазины, банки и ф итнес-центры, салоны красоты и многое другое. Класс «A» ориентирован на международный бизнес, поэтому еще одной отличительной особенностью этих БЦ являются большие конференц-залы, оборудованные по последнему слову техники.

В бизнес-центре класса «A» проблем с парковкой не бывает никогда. Здесь обязателен подземный паркинг, что продиктовано географией расположения - только центр города, где с надземной парковкой всегда есть проблемы. Паркинг спроектирован из расчёта минимум 1 машиноместо на 100 метров офисных площадей.

Безопасность - также класса «A» . Все помещения общего пользования находятся под видеонаблюдением, здание и прилегающая территория находятся под круглосуточной охраной, обязательный автоматизированный контроль доступа на территорию БЦ.

Аренду в бизнес-центрах этого класса могут позволить себе только крупнейшие международные и российские компании, с солидной годовой прибылью. Примеры таких БЦ: фешенебельный Lotte Plaza, «Крылатские холмы» , где сидят такие IT-гиганты, как Microsoft, Cisco и Intel, и, конечно же, башни-небоскребы в «Москва сити» .

Бизнес-центры класса «B»

Бизнес-центры класса «B» могут находиться в новых или в реконструированных и переоборудованных зданиях старой постройки и старинных московских особняках, с инженерными коммуникациями высокого качества. Как мы уже говорили выше, бизнес-центры класса «B» - это бывшие офисы класса «A» после 5 лет эксплуатации. Поэтому офисы категории «B» по многим характеристикам близки к помещениям класса «A». Часто отличия не принципиальны. Но за счет отсутствия международного класса «A», который придает бизнес-центру элитарность - бизнес центры «B» куда более демократичны по арендной ставке.

Требования к географии - шаговая близость от метро и хорошая транспортная доступность, расположение недалеко от главных московских магистралей. Обязательным атрибутом бизнес-центров класса «B» является удобный подъезд и охраняемая парковка. Необязательная опция - подземный паркинг.

Дизайн и ремонт в бизнес-центрах класса «B» - современный, с отделкой из качественных материалов. Фасады зданий зачастую по эстетике не отстают от «A» класса. Развитая инфраструктура - магазины, бытовые службы, (например, полиграфия), кафе и ресторанные комплексы. В некоторых бизнес-центрах класса «B» есть фитнес-центры.

Чтобы получить аттестацию «B», бизнес-центр также должен обеспечить высокую безопасность арендаторов, поэтому здесь всегда есть современные системы видеонаблюдения, круглосуточная охрана, ограниченный доступ в здание.

Бизнес-центра класса «B» - это стандарт комфорта и уровня жизни для современных жителей столицы. Типичные арендаторы в БЦ этого класса - средний и крупный бизнес.

Бизнес-центры класса «С»

К этому классу бизнес-центров относятся, прежде всего, старые здания советского времени постройки. Чаще всего они располагаются в промзонах спальных районов - НИИ, административные здания, заводы и т. д. Отсюда - непрезентабельный фасад здания, старый ремонт в общих пространствах. Типичная картина - длинные серые коридоры с тусклым освещением и огромное количество дверей, ведущих в небольшие комнатушки. В самих офисах ремонт минимальный - если арендатор хочет работать в более комфортных условиях, он должен выполнить отделку своими силами и за свои деньги.

Инженерные системы в БЦ класса «С» устаревшие. Помимо воды и электричества, программа-минимум - это отопление в холодное время года (зачастую очень нестабильное), общая вентиляция, выход в интернет (не всегда, иногда его приходится проводить самому арендатору). Больше опций - как повезет. Функцию кондиционирования в подавляющем большинстве случаев выполняют старые добрые форточки. Если нужен кондиционер - арендатору придется заплатить за него из своего кармана.

Инфраструктура ограничена или полностью отсутствует - кафе и магазины здесь не встретишь. Максимум - столовая (чаще всего - в одном из зданий внутри огромной промзоны). Охрана - вахтер на КПП.

Как правило, БЦ этого класса находятся в спальных районах города и удалены от метро - добираться своим ходом до них можно только на общественном транспорте. Парковки для автовладельцев - стихийные, в близлежащих дворах.

Реалии рынка бизнес-недвижимости в Москве таковы, что именно БЦ класса «С» становятся вынужденным выбором малого бизнеса. Потому что именно эти бизнес-центры предлагают подъемные цены для небольших компаний.

В чем корни этой проблемы? Дело в том, что собственники бизнес-центров классов «A» и «B» как правило, сдают офисы только большими площадями. Им интересно работать с крупными арендаторами - 200, 300, 1000 квадратных метров, и так далее. Малый бизнес, которым нужны маленькие офисы до 100 квадратных метров, просто не попадает в их бизнес-модель.

Бизнес-центры класса «D»

Это помещения, нуждающиеся в капитальном ремонте - переоборудованные подвальные и полуподвальные помещения, переданные в нежилой фонд квартиры. Без охраны, с ветхими коммуникациями, без интернета - спартанские условия для самых невзыскательных арендаторов. Самый непрезентабельный вариант бизнес-центров - для микробизнеса с минимальными средствами на аренду.

Немного о плюсах и минусах

Плюсы и минусы рядом с классом бизнес-центра - «B+», «A-» - это обозначение того, насколько близок бизнес-центр к соседнему классу. То есть «B+» - это бизнес-центр, который немного не дотягивает до «A» класса.

Теперь малый бизнес может позволить себе БЦ класса «B»

«Деловой» решил исправить несправедливость на рынке коммерческой недвижимости и дать возможность малому бизнесу работать в достойных условиях. Мы приобрели большую площадь в трех московских бизнес-центрах класса «B+» и разделили её на небольшие офисы, которые нужны малому бизнесу - от 13 до 60 квадратных метров. Теперь престижные бизнес-центры с комфортными офисами доступны даже маленьким компаниям.

Стоимость рабочего места - от 13 490 до 15990 рублей в месяц. В стоимость аренды уже включены: скоростной безлимитный интернет, услуги секретаря, коммунальные услуги, ежедневная уборка, охрана.

Выбирайте для работы один из престижных бизнес-центров класса «B+»:

«Омега Плаза» - ультрасовременный деловой центр класса для тех, кто хочет жить в ритме современного бизнеса. Здание с уникальным интерьером - эксклюзивные фонтаны, камин, люстра Swarovski, панорамные лифты и арт-экспозиции. Развитая инфраструктура: фитнес-клуб с бассейном, уютные кафе и модные рестораны, отделения банков, службы быта, магазины и салоны красоты.

Наши арендаторы в «Омега Плаза» каждое утро поднимаются в панорамном лифте на свой этаж и любуются хрустальными люстрами с кристаллами Swarovski.

«Арма» - тот самый модный деловой квартал, который славится своими высокими ценами на аренду. Но только не в «Деловом». На территории «Армы» - фитнес центр, рестораны и кафе, модные клубы, большая гостевая парковка. Рядом с «Армой» расположены арт-кварталы Art Play и Винзавод. Один из самых доступных вариантов в ЦАО для малого бизнеса.

Работать в 3 минутах от Садового кольца в модном бизнес-квартале «Арма» теперь может даже малый бизнес.

«Алексеевская башня» - современный бизнес-центр на севере Москвы с красивейшим стеклянным фасадом, напоминающим архитектуру небоскребов. 18 надземных офисных и 3 подземных парковочных этажа, интеллектуальные скоростные лифты, современные инженерные и коммуникационные системы, удобная инфраструктура (магазины, сервисные службы, ресторанный комплекс).

«Алексеевская башня» - один из лучших бизнес-центров на севере Москвы.

Успешность организации зависит не только от профессионализма руководителей и работников, но и от правильного, продуманного расположения офиса. Важно не только удобство его расположения, но и обстановка внутри, презентабельный вид. Тут как нельзя лучше работает известная пословица: «По одежке встречают…».

Что такое категория бизнес-центра

Офисы располагаются зачастую именно в бизнес-центрах, об их категориях стоит узнать побольше. Категории определяются по нескольким критериям:

месторасположение. Это очень важно, ведь от того, как удобно партнерам и клиентам будет добираться к вам в офис зависит, захотят ли они вообще с компанией контактировать. К этому же пункту можно отнести удобство доступа – транспортные коммуникации, парковка;
презентабельность здания. Его фасад, вход и т.д. Состояние экстерьера и интерьера;
площадь и конструктивные особенности;
качество межэтажных перекрытий, окон, лифтов;
инженерные коммуникации: вентиляция, кондиционеры, связь;
безопасность объекта;
инфраструктура.

Классификация бизнес-центров

Стоимость аренды помещений в бизнес-центре напрямую зависит от его класса, который обозначается буквами А, В, С.

Самыми доступными, но далеко не самыми престижными, являются бизнес-центры класса С. В их помещениях должны быть:

Система вентиляции и отопление.
Лифт, если в сооружении больше трех этажей.
Охранные системы и наличие контроля доступа.

Это минимальные требования, которым должен соответствовать подобный деловой центр.

проточно-вытяжная вентиляция;
возможность для регулировки микроклимата;
системы пожарной безопасности;
видеонаблюдение и круглосуточная охрана;
месторасположение поблизости от транспортных артерий.

В нашей стране есть дополнительные уровни качества помещений для офисов, они обозначаются + или -. Пример: бизнес-центра класса Б+ будет по условиям чем-то средним между А и Б или почти идентичным А-. Такое разделение несколько условно, ведь в центре может быть что-то лучше, а что-то хуже.

Что касается бизнес-центров класса A, то у них все, что есть в предыдущих. Но к этому прибавлено еще пару пунктов:

Видимость из основных транспортных магистралей.
Наличие собственного источника электроснабжения и аварийного дизельного генератора.

Золотая середина

Деловой центр Шухова 14 относится к классу Б+, то есть, арендуя офисы в нем, вы почувствуете, что такое комфорт и удобство. Инфраструктура развита на высоком уровне, локация в центре Москвы. Несмотря на это, место тихое, а транспортная доступность характеризуется как отличная.

Территория занимаемая деловым центром - 1 Га. К вашему выбору несколько строений с разной этажностью. Есть внутренняя отделка соответственно классу, присутствуют все инженерные коммуникации. Если у вас есть желание показать своим партнерам и клиентам дружественность и открытость - приходите в бизнес-центр Шухова 14.

Корректная классификация объектов необходима всем участникам цивилизованного рынка коммерческой недвижимости. В ней заинтересованы банки, страховщики, оценщики, риэлторы, собственники, покупатели и арендаторы, в общем все, кто хоть раз столкнулся с объектом коммерческой недвижимости в своей профессиональной деятельности или в быту.

До сегодняшнего дня не существует формальных критериев для классификации коммерческих зданий и сооружений. Тем не менее, у заинтересованных сторон всегда присутствует собственное понимание стоимости объекта, исходя из его основных характеристик и стоимости аналогичных объектов на рынке.

Конечно, на стоимость объекта оказывает влияние огромное количество факторов, но из них можно выделить основные, понятные и неиболее весомые.

Ниже приведены таблицы, сформированные нами именно по основным критериям, влияющим, в итоге, на стоимость объектов коммерческой недвижимости.

Мы учли, что для трех основных групп коммерческой недвижимости - офисная, складская и торговая состав основных характеристик различен. Поэтому и таблиц - три. Они не могут служить справочниками, но позволяют клиентам нашего агентства коммерческой недвижимости сайт получить начальное представление о "классности" объектов.

Классификация бизнес-центров и офисных зданий.

Основные характеристики	Класс "А"	Класс "В"	Класс "С"	Класс "D"
Местоположение объекта	центр или рядом с центром города на основных магистралях и площадях с удобной транспортной инфраструктурой	не центральные районы города; рядом с транспортными магистралями	окраина города, неудобный подъезд	на окраине города, на территории реструктурированных предприятий, в жилых домах
Состояние объекта	новостройка, отделка высокого качества	эксплуатация до 10 лет, качественная отделка в хорошем состоянии	эксплуатация более 10 лет, реконструированные здания, стандартный ремонт, отделка в хорошем состоянии	удовлетворительное состояние, требующее ремонта
Конструктивные и планировочные решения объекта	высота потолков - не менее 3м, просторные зоны общего пользования	высота потолков - не менее 3м, качественные, хорошо оснащенные зоны общего пользования	высота потолков -не менее 2,7 м, коридорная система,	Не качественные планировки, коридорная система, размещение в подвальных, полуподвальных помещениях
Паркинг	многоуровневый наземный или подземный паркинг с входом в здание	организованная охраняемая парковка с охраной и удобным подъездом	ограниченная возможность паркинга	стихийная парковка без охраны
Инфраструктура	высокий уровень обеспечения средствами связи и телекоммуникации, наличие конференц-залов, зон бытового обслуживания, питания и отдыха	развитая инфраструктура обслуживания бизнеса, включая конференц-залы и бытовое обслуживание	неразвитая инфраструктура обслуживания арендаторов	отсутствие инфраструктуры обслуживания арендаторов

Если Вы планируете аренду офисного помещения, ознакомьтесь с разделом аренда офиса .
Покупателям офисных помещений предназначена информация на странице покупка офиса .

Классификация торговых центров.

Для торговой недвижимости используется европейская классификация. Торговые центры в ней распределяются по группам, в зависимости от местонахождения, размеров торговой площади, состава и специализации основных арендаторов.

	Расположение	Аудитория	Торговая площадь	Якорный арендатор	Описание
Микрорайонный торговый центр	в удалении от центральных улиц и стратегических магистралей	до 3000 человек	менее 3000 квадратных метров	может отсутствовать	торговля товарами первой необходимости, услуги повседневного спроса
Районный торговый центр	в удалении от центральных улиц и стратегических магистралей, в радиусе 5-10 минут езды на личном или общественном транспорте	3000 – 40000 человек	3000-10000 квадратных метров	продуктовый супермаркет, аптека	Торговля продуктами питания, товарами первой необходимости, услуги повседневного спроса
Окружной торговый центр	вблизи центральных улиц и стратегических магистралей, 10-20 минут транспортной доступности	40 – 150 тысяч человек	9000 – 20000 квадратных метров	продуктовый супермаркет, аптека, товары для детей, промтовары.
Региональный торговый центр	вблизи стратегических магистралей, 30-40 минут транспортной доступности	свыше 150 000 человек	30000 – 45000 квадратных метров	несколько крупных универмагов с полным ассортиментом товаров	промтовары, одежда, мебель, товары для дома, места отдыха и развлечения, предприятия бытового обслуживания

Классификация складской недвижимости.

Основными признаками для классификации складской недвижимости, как и для офисной, являются месторасположение зданий и оснащение помещений. Специфика складов требует наличия хорошей транспортной инфраструктуры объектов и подъездных путей к ним.

Основные характеристики	Склады класса "А"	Склады класса "В"	Склады класса "С"	Склады класса "D"
Характеристика здания	новые одноэтажные складские здания прямоугольной формы из легких металлоконструкций без колонн, или с колоннами с шагом 6-10 м.	одно или двухэтажные складские здания, новое строительство или реконструированные	ангары, производственные помещения, новые или реконструированные	неотапливаемые производственные помещения и ангары, подвальные помещения
Характеристика помещений	ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой - 5 тн на кв.м. Высота потолков не менее 12 метров	Высота потолков от 6 метров, пол – асфальт или бетон без покрытия	высота потолков от 4 метров, пол – асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия	высота потолков - не регламентируется, пол - ограниченно пригоден для движения транспорта
Расположение объекта	расположены вблизи центральных магистралей, желательно наличие железнодорожной ветки	удобные подъездные пути, близость магистралей, желательно ж/д ветка	транспортная доступность для большегрузных автомобилей	наличие дороги для автотранспорта
Техническое оснащение	система вентиляции, регулируемый температурный режим, система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения, система охранной сигнализации и видеонаблюдения, оптико-волоконные телекоммуникации, система доступа.	не менее одного грузового лифта на каждые 2000 кв.м., система отопления, пожаротушения, охранной сигнализации и система видеонаблюдения, телекоммуникации	наличие грузовых лифтов, системы отопления, телекоммуникации	необязательное наличие механизмов для погрузки-разгрузки и транспортировки грузов
Транспортная инфраструктура	площадки для большегрузных автомобилей, площадки для маневрирования большегрузных автомобилей	площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей, пандус для разгрузки автотранспорта	место для маневрирования и загрузки-выгрузки автотранспорта	нет
Дополнительные условия	офисные и вспомогательные помещения, туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки		вспомогательные помещения для персонала	наличие вспомогательных помещений на территории

Для получения консультаций по аренде или купле-продаже складских помещений в Москве Вы можете обратиться к нашим специалистам. Так же, дополнительную информацию можно получить в разделах: аренда склада .
и покупка склада .

Мы будем рады если предоставленная нами информация по классам объектов коммерческой недвижимости поможет Вам сориентироваться на этом рынке. Если Вам требуется консультация, или решение какого-либо вопроса по коммерческой недвижимости, пожалуйста, обращайтесь к специалистам нашего агентства недвижимости.