Собираясь совершить сделку по купле-продаже объекта недвижимости, продавец желает реализовать его как можно быстрее и по выгодной цене. Перед тем, как выставить свое имущество на продажу, он задается вопросом, как будет лучше – или же довериться агентству недвижимости? Если вы решились заключить договор с риелтором, то необходимо представлять, что такое , все его плюсы и минусы. Об этом пойдет речь далее.
Определение эксклюзивного договора
Важно понимать, что при выставлении своей квартиры на продажу, ее будут продавать и другие риелторы без вашего согласия. Кто быстрее реализует, тот и получит комиссионные. Также можно довериться только одному агентству, заключить с ним так называемый эксклюзивный договор и освободиться от бесконечных звонков и расспросов о квартире. Зато риелтор даст гарантию, что продаст объект в кратчайшие сроки и за выгодную для продавца .
Не надо заключать эксклюзивный договор с первым попавшимся агентством. К выбору риелтора стоит подходить тщательно.
Эксклюзивный договор представляет собой договор, который предусматривает преимущественное право работы агентства по совершению сделки купли-продажи объекта недвижимости с конкретным клиентом. Данный документ содержит двустороннее обязательство, как со стороны клиента (заказчика), так и со стороны агентства недвижимости (исполнителя).
Клиент полностью доверяет агентству продать свое имущество и принять денежные средства по доверенности, а сотрудники обязуются добросовестно заниматься либо продажей за комиссионное вознаграждение. Агентство изо всех сил будет стараться угодить клиенту, так как каждая сделка предусматривает выгоду для него – прибыль. Риелторы всегда берут комиссию, при чем очень даже не малую.
Отметим, очень важный момент: эксклюзивный договор можно заключить лишь с одной компанией, в противном случае он таковым считаться не будет.
Продавец при заключении такого договора ничего не платит. Продают его объект за реальную рыночную . Комиссионное вознаграждение приплюсовывается к этой сумме. Его платит покупатель. Он, в свою очередь, тоже знает, что подобные услуги безвозмездно не оказываются.
Риелтор, который уважает свой труд, всегда работает на эксклюзивных договорах. Так он будет уверен, что его старания не останутся без вознаграждения.
Условия подписания
Эксклюзивный договор заключается на следующих общих условиях:
- Клиент должен предоставить агентству всю необходимую информацию касательно продаваемого объекта и собрать все правоустанавливающие документы. Это нужно для первичного анализа объекта (как он приобретался, его подробное описание, сколько );
- Специалист проведет работу по оценке продаваемого объекта, даст юридическую консультацию по документам. Возможно выясниться, что необходимо собрать дополнительные документы (согласия собственников, справки, приказы государственных учреждений и пр.);
- Подробное объяснение технологии продажи и прохождение самой сделки;
- При заключении эксклюзивного договора необходимо обратить пристальное внимание на срок продажи. Как правило, он составляет 3-4 месяца (результат реклама приносит только после одного месяца);
- Очень важно читать договор лично. В нем обязательно должен быть указан определенный срок, пункт, предусматривающий автоматические продление срока, либо пункт, где содержатся условия расторжения договора (по окончанию срока действия либо путем написания заказчиком заявления).
Преимущества и недостатки эксклюзивного договора
К плюсам относятся следующие моменты:
- Защита продавца от непрофессионализма и криминала. Давая информацию сразу в несколько агентств, у продавцов появляется риск стать жертвой мошенничества. Может произойти и утечка информации, ведь на словах риелторы никаких гарантий не дают. Также случается и так, что под видом покупателей могут ходить воры. В дальнейшем последствия будут не очень приятными, концы в таких случаях найти крайне трудно;
- Защита правовых и экономических интересов продавца. Агентства могут дать гарантию на успешное совершение сделки, его специалисты прослеживают буквально каждый шаг: на продажу, показ объекта, фиксацию данных потенциальных покупателей, заключение , передача денег продавцу и объекта покупателю. То есть организация работает на клиента и строго следит за своей репутацией;
- Реальная оценка объекта недвижимости и анализ спроса. Продавец может запросить за свою квартиру слишком завышенную цену. Необходимо опираться на реальную оценку потребительского спроса. Оценку квартиры невозможно произвести на глаз. Чтобы узнать настоящую цену квартиры, риелтор проделывает большую работу по ее оценке, изучению рынка, сравнению с аналогами, стоимости реальных продаж;
- Значительная экономия времени. Продавец теряет очень много времени, объясняя разным лицам одну и ту же информацию. Плюс еще больше времени уходит на показ квартиры. Если поручить продажу надежной компании, количество рискованных контактов значительно снижается и увеличиваются шансы продать объект на выгодных условиях;
- Эффективная реклама за счет агентства. Риелтор дает максимально широкую рекламу по продаже объекта. Все продающие интернет-ресурсы работают платно, поэтому продавец экономит не только время, но и денежные средства.
К минусам относится только то, что продавец дает своеобразную «клятву верности» одному риелтору. Вот здесь и скрывается самая главная загвоздка – выбор агентства. Этому стоит уделить должное время. Лучше всего стоит обратиться в ту же фирму, куда обращались ваши близкие либо просто знакомые.
Отзывам в интернете особо доверять не стоит, без особых проблем можно написать, как положительные, так и отрицательные отзывы.
Есть риск, что вы можете попасть к недобросовестным специалистам, которые начнут намеренно скидывать цену, чтобы быстрее продать и получить свою комиссию. Заключая эксклюзивный договор убедитесь, что перед вами профессиональный специалист, который работает в хорошей компании.
В качестве вывода, отметим, что плюсы значительно перевешивают минусы. Продавать объекты недвижимости по эксклюзивному договору выгоднее, хотя продавцы этого могут и не понимать. Но практика показывает, что квартиры по такому договору намного удачнее и быстрее продаются, чем обычные варианты. Коммерческое вознаграждение способно творить чудеса.
Образец эксклюзивного договора на продажу недвижимости
ДОГОВОР № 77
возмездного оказания услуг по продаже объекта недвижимости
Общество с ограниченной ответственностью «АН «Азбука Недвижимости» в лице генерального Директора Абрамова Федора Николаевича, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Исполнитель», и гражданин Яковлев Андрей Аркадьевич, паспорт серии 97 15 № 144912, код подразделения 212-045, выдан Отделом УФМС России по городу Москва, зарегистрирован по адресу: г. Москва, третья улица Строителей, дом 25, кв. 13, именуемый в дальнейшем «Заказчик», заключили договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Заказчик поручил, а Исполнитель принял на себя обязательства оказать комплекс услуг по продаже объекта недвижимости, расположенного по адресу: город Москва, третья улица Строителей, дом 25, квартира 13 (далее – Объект).
1.2. Оказанные услуги Заказчик обязуется принять и оплатить.
1.3. Полное описание Объекта указано в приложении №1 к данному договору.
2. ОБЯЗАННОСТИ ИСПОЛНИТЕЛЯ
Исполнитель обязуется предоставить следующие услуги:
2.1. Консультация по возникающим вопросам купли-продажи Объекта.
2.2. Поиск покупателя на Объект, указанный в п. 1.1.
2.4. Переговоры с Покупателями, согласование способа оплаты, срока, оформления сделки.
2.5. Подготовка документов для осуществления сделки с Объектом при условии выдачи соответствующей доверенности Заказчиком.
2.6. Обеспечение сохранности документов, которые были переданы Заказчиком.
3. ОБЯЗАННОСТИ ЗАКАЗЧИКА
В соответствии с настоящим Договором Заказчик обязуется:
3.1. Предоставить копии правоустанавливающих документов на Объект.
3.2. Заполнить приложение №1, где указать полное и достоверное описание Объекта. Сообщить Исполнителю об обременениях на Объект, если таковые имеются.
3.3. Не заключать аналогичного договора с иными лицами во время действия данного договора, не искать покупателей. Если поступят предложения от покупателей, то сообщить о существовании данного договора и направить их к Исполнителю.
3.4. Во время действия договора не совершать без Исполнителя действий, которые направлены на обременение Объекта правами третьих лиц либо отчуждение.
3.5. Обеспечить доступ к просмотру Объекта Исполнителю и покупателям.
3.6. Выполнить все необходимые формальности и действия, необходимые для совершения сделки по купле-продаже Объекта.
3.7. Погасить все имеющиеся задолженности по электроэнергии, отоплению, коммунальным платежам, абонентской плате за телефон к моменту выполнения сделки.
3.8. Не наносить урон Объекту или иные действия, снижающие его рыночную стоимость.
3.9. Дать Исполнителю информацию о своем месте нахождения с указанием номера телефона и адреса.
3.10. Оплатить услуги, оказанные Исполнителем, в порядке и размере, предусмотренном в п. 5.1, 5.2 данного договора.
3.11. Продать Объект покупателю, который предложил Исполнитель.
3.12. В течение 3 (трех) рабочих дней с момента нахождения потенциального покупателя дать Исполнителю согласие либо отказ от заключения договора купли-продажи Объекта.
3.13. Обеспечить исключительные права на реализацию Объекта Исполнителю.
3.14. Оплатить услуги Исполнителя по факту выполнения им обязательств.
4. СРОК ДОГОВОРА
4.1. Договор вступает в силу после подписания его Сторонами и действует до 14 сентября 2017 года.
4.2. Прекращение договора возможно по желанию одной из сторон, при этом другую сторону необходимо письменно уведомить об этом за 2 недели до прекращения договора.
4.3. Досрочное расторжение договора Исполнителем возможно, если ему станет известно о нарушении гарантий и обязательств со стороны Заказчика.
4.4. При одностороннем расторжении договора Заказчик и Исполнитель несут ответственность, предусмотренным разделом 6 настоящего договора.
4.5. Обязательства по договору считаются полностью выполненными со стороны Исполнителя после государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи Объекта.
4.6. Заказчик поручает Исполнителю принять денежные средства (задаток, аванс) от покупателя на своих условиях.
5. РАСЧЕТЫ
5.1. Заказчик должен оплатить комиссионное вознаграждение Исполнителю в размере 100 000 (ста тысяч) рублей.
5.2. Комиссионное вознаграждение подлежит уплате со стороны Заказчика в течение 1 (одного) дня после регистрации права собственности на Объект.
5.3. Расходы по реализации Объекта оплачиваются так:
6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
6.1. Если Заказчик отказывается от продажи Объекта, он обязуется выплатить штраф в размере 10 (десяти) процентов от суммы комиссионного вознаграждения, указанного в п. 5.1.
6.2. Обе стороны освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств по договору в случае:
- действия непреодолимой силы;
- утраты собственником дееспособности или его смерти;
- вынесения органами местного самоуправления или государственной власти акта, который исключает возможность выполнения обязательств по договору.
7. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
7.1. Разногласия и споры, которые могут возникнуть при выполнении данного договора, по возможности будут разрешаться путем проведения переговоров между сторонами.
7.2. В случае невозможности разрешения спора путем переговоров, спор будет рассматриваться в суде.
8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
8.1. Настоящий договор составлен в 2-х (двух) экземплярах – по одному для каждой стороны. Экземпляры имеют одинаковую юридическую силу. Расторжение и изменения договора возможно только по обоюдному согласию сторон.
8.2. Стороны обязуются сохранять конфиденциальность и не разглашать третьим лицам условия договора.
Итак, агентство недвижимости, с которым вы предполагаете начать сотрудничество, выбрано. С учетом всех рекомендаций, уже опубликованных в нашей газете. Предстоит следующий этап – заключение договора с риэлторской компанией.
О том, какие пункты должен содержать договор с агентством, на что следует обратить особое внимание при его подготовке и согласовании содержания до момента подписания рассказывает Михаил Барсуков, начальник юридического управления «ГИПОРТ.РУ»:
Правоотношения клиента и риэлтора на практике регулируются договором возмездного оказания услуг.
Основными целями заключения договоров с риэлторами на оказание услуг по совершению сделок с объектами недвижимости являются:
Закрепление правоотношений по поиску, осмотру объектов недвижимости,
Согласование условий и подготовка договора отчуждения недвижимости,
Оформление документов по приему-передаче правоустанавливающих документов.
На практике данные договоры в основном заключаются в простой письменной форме (в виде договоров на оказание информационных услуг, договоров агентирования (агентский договор), реже договоров комиссии и др.). И содержат следующие разделы: преамбулу, предмет договора, стоимость договора и порядок оплаты, права и обязанности сторон, ответственность сторон, срок договора, прочие условия.
Могут быть и другие разделы, которые встречаются реже.
Преамбула договора.
Кто подписывает.
В Преамбуле договора обязательно должно быть прописано, кто (фамилия, имя, отчество, должность) и на каких основаниях со стороны агентства его подписывает.
Важно! Перед подписанием клиенту следует убедиться, есть ли полномочия на подписание договора у конкретного лица на данный момент - запросить и ознакомиться с уставом и/или доверенностью.
Следует помнить, что правом заключать договоры на основании устава без доверенности обладают руководители организаций.
Другие лица: заместители руководителя, а также руководители филиалов, представительств, подразделений, должны действовать на основании надлежаще оформленной и заверенной доверенности.
В доверенности должна присутствовать подпись руководителя и печать фирмы, указан срок, на который она выдана, и объем полномочий данного лица.
Важно! При подписании договора лицом, не имеющим соответствующих полномочий, возникает риск признания договора недействительным.
Кто исполняет.
Если иное не предусмотрено договором, исполнитель (лицо, подписавшее договор) обязан оказать услуги лично.
Клиенту надо знать о том, кто конкретно будет оказывать ему данный вид услуг, поскольку ему предстоит нотариально оформлять доверенность на исполнителя (риэлтора).
Доверенность.
Если в доверенности клиент не предусмотрит для риэлтора права передоверия, то это означает, что все юридически значимые действия будет лично исполнять лицо, на которое оформлена доверенность. Особое внимание необходимо обратить на перечень полномочий (действий), который вправе будет осуществлять риэлтор, в том числе на право получения денежных средств за продаваемый объект недвижимости.
Предмет договора.
Здесь должна быть четко и однозначно изложена формулировка предмета сделки, т.е. общие обязанности риэлтора и клиента (заказчика), то есть, перечислены основные действия, которые обязан произвести агент или агентство, и прописано, что клиент должен оплатить данные услуги.
Из этого пункта должно быть понятно, какие конкретно услуги предоставляются клиенту. Наиболее часто содержание предмета договора выражается в форме предоставления информационных услуг риэлтором, реже - в форме осуществления конкретных действий. От полноты и правильности изложения содержания данного раздела зависят дальнейшие возможности клиента по защите своих прав, в том числе в судебном порядке.
В данном разделе должен быть подробно описан объект продажи (покупки) и его основные параметры. Возможно, клиент желает приобрести квартиру на определенном этаже, в конкретном районе города. И это обязательно должно быть отражено в договоре. В противном случае любое жилое помещение, которое предложит риэлтор своему клиенту, будет считаться надлежащим исполнением договора на оказание риэлторских услуг.
Важно! Клиенту необходимо помнить, что в подавляющем большинстве случаев первичная информация по поиску объектов недвижимости, потенциальных покупателей извлекается из открытых источников информации, и риэлтор по закону не несет ответственности за ее достоверность.
В крупных риэлторских компаниях, занимающих устойчивое положение на рынке недвижимости, в последние годы появились так называемые эксклюзивные договоры. При их подготовке клиенты имеют реальную возможность внести свои условия в текст договора. Но эксклюзивный договор является пока исключением, а не правилом.
Стоимость договора и порядок оплаты.
В каждой риэлторской фирме действуют свои правила (размер и порядок) оплаты. Стоимость услуг агентства недвижимости устанавливается либо в виде процента от стоимости недвижимого имущества (стоимости сделки), либо в твердой фиксированной сумме.
Как правило, договором предусматривается предоплата за оказываемые услуги. Данная предоплата может быть закреплена как в виде аванса, так и в виде задатка.
Важно! Клиенту необходимо знать, что в случае невозможности исполнения, возникшей по вине клиента (заказчика), услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.
В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, клиент (заказчик) возмещает исполнителю (риэлтору) фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.
Права и обязанности сторон.
Здесь закрепляются права и обязанности, как заказчика (клиента), так и исполнителя (риэлтора).
Обязанности клиента.
Как правило, в обязанности клиента включаются предоставление требуемых документов для совершения сделки, оплата предоставляемых услуг и участие в отдельных юридически значимых действиях (таких как нотариальное оформление доверенности, участие в показах, присутствие в регистрирующих органах и т.д.).
Обязанности исполнителя.
Что касается обязанностей риэлтора (исполнителя), то здесь клиенту следует обратить особое внимание на то, чтобы его действия были четко прописаны, а не сформулированы в общем виде. Например, осуществить поиск объектов недвижимости, в соответствии с заявкой клиента, в определенном количестве; провести столько-то показов; если покупка идет одновременно с продажей – то осуществлять поиск покупателя.
Сроки проведения показов на практике устно согласовываются с клиентом.
Что касается количества показов, то оно чаще всего ограничено. В договоре может быть зафиксировано суммарное количество показов за все время действия договора или вообще не зафиксировано.
Для клиента важно чтобы в обязанностях риэлтора были сформулированы конкретные действия по проверке «юридической чистоты» сделки (квартиры), т.е., что конкретно необходимо проверять, а именно:
1. Не наложен ли арест на объект? Или, может быть, существуют другие обременения, ограничения прав в отношении данного жилого помещения, о которых продавец умалчивает?
2. Является ли лицо, продающее, сдающее данную квартиру, правомочным на совершение данной сделки?
3. Есть ли другие права третьих лиц в отношении данного жилого помещения, о которых продавец умышленно умалчивает?
4. Не проводились ли в жилом помещении несогласованные (самовольные) переустройство и перепланировка?
Возлагаются обязанности и на клиента. Покупатель обычно обязан предоставить исходные документы для совершения предстоящей сделки, в согласованное время прибыть на показ или представить объект для показа, заполнить соответствующий акт в установленной форме с внесением своих замечаний по данному показу, а также обязанность исполнения ряда других действий, о которых говорилось выше.
Невнесение клиентом замечаний в акт или в другой документ, оформляемый по результатам показа, лишает его письменного доказательства в возможном споре о соответствии показанного объекта заявленным им требованиям.
Важно! Передача документов должна осуществляться посредством оформления соответствующей расписки или описи по передаче документов.
Очень часто договор на оказание риэлторских услуг содержит условия, согласно которым клиент не имеет права обратиться в другую фирму за оказанием аналогичной услуги. Более того, в некоторых случаях в текст договора включают условия, по которым клиент будет обязан возместить риэлторской фирме материальный ущерб, связанный с подобным случаем.
Материальный ущерб в данном случае может выражаться в упущенной выгоде, то есть недобросовестного клиента обязуют выплатить то вознаграждение, которое он бы выплатил, если бы ему надлежаще оказали услугу.
Ответственность сторон.
Здесь чаще прописывается ответственность клиента за внесение денежных средств – аванса и окончательной оплаты – в виде штрафных санкций.
А ответственность риэлтора формулируется в виде общей фразы – «в соответствии с действующим законодательством». Такая формулировка не дает клиенту четкого представления об ответственности агентства (в силу отсутствия полного представления о ее видах), которая должна включать меры за невыполнение тех или иных обязательств, а также за несоблюдение сроков их исполнения.
Согласно статьи 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В договоре можно закрепить как одну из мер, так и их совокупность
Срок действия и порядок расторжения договора.
Договор оказания риэлторских услуг является срочным - заключается на определенный срок. Клиенту важно чтобы срок исполнения риэлтором своих обязанностей был отражен в договоре. На практике все складывается по-другому:
Либо данный срок не указывается вообще,
Либо он не оговорен конкретной календарной датой, а зависит от наступления какого-либо события. Например, «фирма обязуется продать квартиру клиента не позднее трех месяцев со дня, когда будет оформлена приватизация квартиры клиента».
Важно! Если клиент твердо нацелен на совершение сделки, то конкретный срок должен быть отражен.
Существует и другой «тонкий момент». В случае истечения срока действия договора, дальнейшие действия сторон, как правило, не описываются. И может сложиться такая ситуация, когда клиент внес аванс, сдал документы риэлтору, а должную услугу по договору не получил (требуемый объект недвижимости ему не нашли). И неясно, как ему поступить в данном случае, ведь в договоре не прописано, что аванс ему возвращается, не указан порядок возвращения сданных документов.
Сроком исполнения обязательства по договору является дата документа, подтверждающего принятие услуги клиентом, т.е. дата приемо-сдаточного документа.
Важно! Отсутствие конкретного срока исполнения обязательств по договору усложняет правоотношения сторон, создает неопределенность в применении взаимных санкций за нарушение договорных обязательств:
При определении конечного срока предоставления услуг риэлтором,
Уплате штрафов и пеней за не выполнение обязательств в срок,
Ведет к труднодоказуемости обстоятельств вины риэлтора в нарушении этих сроков.
При согласовании текста договора клиенту также необходимо знать:
Договор на оказание риэлторских услуг не может содержать более дискриминационные условия, чем обычно содержат в себе договоры такого рода. Прямой запрет на это можно проследить из анализа нормы ст. 428 ГК РФ.
Все условия договора можно подразделить на существенные и несущественные. Существенным условием договора является то, соглашение по которому между сторонами достигнуто, оно содержится в тексте договора и позволяет считать такой договор заключенным. Все остальные условия могут и не включаться в текст договора на оказание риэлторских услуг, но они будут соблюдены сторонами, исходя из обычаев делового оборота.
До подписания договора у клиента должна быть полная ясность по его содержанию, что не всегда возможно при отсутствии соответствующих теоретических знаний и практического опыта. Поэтому, прежде чем подписывать договор, клиенту желательно проконсультироваться у независимого юриста, специализирующего по недвижимости, чтобы избежать в будущем негативных последствий, в том числе финансовых потерь, обусловленных включением или не включением в текст договора определенных условий.
Подготовила Наталья Сергеева
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .
Подписка на обновления
Договор - это средство регулирования деловых отношений и инструмент решения споров. В распоряжении редакции портала сайт оказалось несколько агентских договоров, которые используются в известных екатеринбургских агентствах. Документы проанализировали юристы и рассказали, каких пунктов в них явно не достает, а какие следует изменить в пользу клиента.
За 20 лет развития рынка недвижимости в Екатеринбурге появилось немало профессиональных и грамотных риэлторов. Однако любой рынок работает в рамках правового поля. Впрочем, в ряде случаев работа риэлтора выходит за рамки обязанностей, закрепленных агентским договором. К примеру, известны случаи, когда специалисты агентства помогали своему клиенту, когда продавец не спешил выезжать из проданной квартиры. Хотя условиями договора это не было оговорено.
Однако нередки случаи, когда возникают конфликтные ситуации. В подавляющем большинстве причина их возникновения кроется в лукавых формулировках договора. И в судебном разбирательстве, клиент, скорее всего, проиграет. Рассмотрим ситуации, когда «слабое звено» договора можно исправить в пользу клиента.
Перечень услуг агентства
Юристы рекомендуют клиентам агентств недвижимости настаивать, чтобы обязанности риэлтора, были подробно и максимально точно изложены в агентском договоре. Ниже приведены формулировки, которые могут быть истолкованы двояко, а также те пункты договоров, которые могут нанести ущерб интересам клиента. Все формулировки являются цитатами договоров, которые используются в работе агентствами недвижимости Екатеринбурга.
Спорные пункты:
1. «Осуществлять поиск и показ Объекта, отвечающего требованиям Клиента».
Как правило, в договорах не прописывается точное количество объектов, которые будут предложены клиенту за время действия договора. Конечно, не исключено, что покупателю понравится первая показанная квартира, и он ее купит. Впрочем, на городских форумах пользователи часто выражают недовольство работой риэлторов, которые, как им кажется, подбирают и проводят показ слишком малого количества объектов. Интересно, что в случае, если клиент самостоятельно найдет объект и приобретет его в период действия договора, то обязан будет выплатить риэлтору его комиссию. То же самое произойдет в случае досрочного расторжения договора по инициативе клиента.
Для сравнения, в агентских договорах московских риэлторских компаний аналогичный пункт звучит следующим образом: «Агентство обязуется обеспечить просмотр Заказчиком не менее __ квартир, отвечающих требованиям, указанным в п.1.2 Договора».
Эксперты рынка считают, что таким пунктом следует дополнить договоры уральских агентств недвижимости.
«Я считаю, что агентства должны писать, что при подборе должно быть показано не менее трех-пяти объектов в течение срока действия договора. В договоре нужно прописывать характеристики объекта, который вы хотите приобрести. Клиенту ведь могут предложить хоть 200 объектов, хоть весь прайс, но ни один из них не подойдет».
Для сужения выборки в Уральской палате недвижимости рекомендуется прописывать все технические особенности искомой квартиры: максимальна цена, район города, количество комнат, общая площадь квартиры, жилая площадь, площадь кухни, наличие балкона/лоджии, этаж, тип дома, наличие стационарного телефона и проч. Однако на практике описание иногда ограничивается только указанием максимальной стоимости искомого объекта, а все детали озвучиваются на словах. А значит, у исполнителя есть возможность подбирать объекты, соответствующие договору, но не удовлетворяющие интересам заказчика.
2. «Подготовить необходимые документы для надлежащего оформления сделки».
В данном пункте не раскрывается, кто именно - риэлтор или клиент - будет заниматься сбором справок. Под «подготовкой документов» в данном случае может подразумеваться, как получение всех необходимых документов для сделки за клиента, так и проверка наличия всех предоставленных клиентом справок и даже их укладка в папку в определенной последовательности для подачи документов на регистрацию. Юристы рекомендуют закрепить, кто будет заниматься сбором документом и отразить это в договоре.
3. «Содействие в организации взаиморасчётов между сторонами сделки» .
Возможно, риэлтор со стороны покупателя будет лоббировать идею использования банковской ячейки для взаиморасчетов или, как минимум, настаивать на использовании услуги банка для пересчета и проверки банкнот. Так или иначе, но роль риэлтора в процедуре взаиморасчетов не ясна. Будет ли агент по недвижимости пересчитывать сумму или проверять достоверность купюр самостоятельно, и является ли ошибка основанием для снижения размера его вознаграждения или даже основанием для расторжения договора? Эти вопросы остаются открытыми.
4. «Осуществлять комплекс маркетинговых мероприятий, связанных с поиском покупателя на Продаваемый объект и поиском Покупаемого объекта, в т.ч. разрабатывать и размещать рекламу (её виды и объем определяются Риэлтором самостоятельно)»
Реклама продаваемого объекта осуществляется за счет агента, и у него есть соблазн за нее не платить. Например, выставлять объявление только на бесплатных информационных ресурсах. У продавца не возникает сомнений относительно эффективности объявлений на этих сайтах, пока покупатели активно звонят и ходят на осмотр. Однако случается, что покупатели не интересуются объектом, продажа затягивается, а риэлтор отказывается размещать объявление на платных площадках. И тогда отсутствие изначальной договоренности о том, в каких источниках и в каком объеме появится реклама объекта, приведет к конфликту между клиентом и риэлтором.
Для сравнения, в Москве в агентских договорах указывается, на каких именно ресурсах будут размещены объявления и попадут ли они в топ лучших. Также заранее оговаривается количество баннеров и растяжек, которые будут размещены на улицах города.
5. «После подписания договора с покупателем осуществлять совместно с Клиентом поиск вариантов Покупаемого объекта» .
Данный пункт - это выдержка из договора на обмен квартиры (подразумевает продажу квартиры клиента и приобретение другой). В идеале две сделки по отчуждению и покупке должны проводиться с минимальным интервалом, желательно в один день. Однако в соответствии с приведенным выше пунктом, поиск объекта для покупки должен в день подписания договора купли-продажи только начинаться. Отметим, что в Екатеринбурге взаиморасчеты между сторонами происходят в момент подписания договора. Таким образом, клиент рискует остаться наедине с деньгами от продажи квартиры на несколько недель или даже месяцев. А учитывая темпы роста цен на жилье в Екатеринбурге, через несколько месяцев поиска может оказаться, что денег на покупку желаемого жилья уже не хватает.
Людмила Плотникова, юрист УПН:
«Бывают случаи, когда агентство должно продать и одновременно купить какой-то объект. Например, в 2011 году был случай, когда квартиру продали и ничего не купили до 2013 года. За это время цены взлетели, и купить сейчас за эту сумму уже ничего нельзя. Эта ситуация является вопиющим случаем - неисполнением обязательств агентством недвижимости. Как агентство выходило на сделку, понимая, что у него клиент остается с деньгами на руках? В таких случаях, при установлении вины агентства, выносится решение по возврату комиссии агентством в полном объеме».
Чтобы не остаться на долгий срок с наличными, следует зафиксировать в договоре срок, в течение которого должна быть совершена встречная сделка. Кроме того, может быть предусмотрена ответственность агента за обесценение вырученной от продажи суммы (например, выплата неустойки, которая равна ставке рефинансирования ЦБ).
Недостающие обязанности
В отдельную категорию можно отнести пункты, которых в агентских договорах нет. Все эти пункты связаны с проверкой истории квартиры. Риэлторы считают, что прописать в договоре комплекс мер для проверки юридической чистоты квартиры невозможно, поскольку термина «юридическая чистота» официально не существует. Конечно, агентство недвижимости - не Министерство внутренних дел. И агенты ограничены в возможностях получения информации. Однако ничто не мешает клиенту агентства недвижимости настаивать на включение в договор следующих обязанностей риэлтора:
1. Получение риэлтором информации об обременении объекта - запрос справки из ЕГРП;
2. Получение риэлтором информации о наличии задолженности на коммунальные услуги;
3. Получение риэлтором информации о зарегистрированных в квартире лицах - запрос информации в паспортном столе;
4. Проверка собственников квартиры, а также лиц, зарегистрированных в Квартире, на предмет учета в психоневрологическом или наркологическом диспансере.
Список неполный, и в каждом cлучае он может быть дополнен.
Отметим, что на словах обычно риэлторы обещают произвести эти действия, и многие на самом деле это делают, однако из-за большой ответственности исполнителя в большинстве агентских договорах эти пункты не зафиксированы.
Вознаграждение риэлтора
1. «Оплата вознаграждения Риэлтора производится путем __% предоплаты, либо после подписания настоящего договора, либо после подписания договора с покупателем Объекта. По соглашению сторон вознаграждение может выплачиваться в ином порядке ».
При покупке и подборе квартиры клиенту нужно быть готовым внести предоплату за услуги риэлтора. Таким образом, часть гонорара необходимо выплатить до совершения работы. Притом, если за срок действия договора клиент не успеет выбрать квартиру, то не факт, что агент вернет предоплату, так как услуга частично оказана, риэлтор потратил время и понес расходы. Поэтому клиенту рекомендуется прописать в договоре, что агент получит комиссию только после регистрации права собственности в управлении Росреестра. Или указать, в каких случаях предоплата возвращается.
2. «Клиент обязуется оплатить вознаграждение Риэлтора по настоящему договору в размере __ от стоимости жилья».
Как правило, комиссия агентства недвижимости в Екатеринбурге составляет 3-5% от стоимости объекта. Специалисты рекомендуют указывать в договоре размер вознаграждения в виде фиксированной суммы. В противном случае, риэлтор может быть заинтересован в предложении клиенту самых дорогостоящих объектов.
3. «В случае продажи Объекта по цене, превышающей сумму, указанную в п.1.1. договора, Риэлтор получает __% разницы»
Определение текущей рыночной стоимости объекта - это одна из обязанностей риэлтора. Оценка эта неофициальная, а, скорее, практическая. Считается, что риэлтор ее может дать, основываясь на собственном опыте и знании текущей рыночной ситуации. Если договор предполагает, что риэлтор получит процент от разницы между первоначальной ценой и ценой реализации, то у агента появляется соблазн изначально занизить стоимость квартиры. А уже потом, по договоренности с продавцом, поднять цену и забрать часть этой разницы себе.
4. «Риэлтор обязуется предоставить Клиенту возможность осмотреть не менее (рекомендуемое количество не менее 3-5 вариантов) __ вариантов, полностью соответствующих требованиям к Объекту. В случае отказа Клиента от всех предложенных вариантов, последний обязуется оплатить вознаграждение Риэлтора по настоящему договору в размере__ » .
Если клиенту все предложенные варианты не понравятся, а квартира выбрана и куплена не будет, то он все равно должен будет выплатить часть вознаграждения агентству недвижимости. В договоре на покупку мелким шрифтом указано, что рекомендуемый размер комиссии - 6-15 тыс. рублей. Отметим, что подобную практику дополнительных вознаграждений проводят не все агентства. При заключении договора можно прописать минимальный размер вознаграждения, либо обратиться в другую компанию, где платить за показ трех-пяти квартир платить не нужно.
5. «Клиент вносит частичный платеж за Объект в размере __ в момент подписания настоящего договора и дополнительный частичный платеж за Объект в размере не более __ по требованию Риэлтора, при внесении частичного платежа продавцам (правообладателям) Объекта или их представителям» .
При заключении договора владелец соглашается выставить на продажу свой объект по большей стоимости, чем он планировал. Разница между желаемой ценой и ценой реализации становится комиссией риэлтора. Когда покупатель находит подходящий объект, то риэлтор предлагает сразу же внести аванс, чтобы объект был снят с продажи и не предлагался другим лицам. Аванс передается на хранение в агентство недвижимости, которое представляет сторону продавца. Считается, что риэлторской компании передавать деньги на хранение до сделки надежнее, чем физическому лицу, которое может скрыться с полученными средствами в неизвестном направлении.
Впрочем, если перед выходом на сделку покупатель меняет решение о покупке, то вернуть аванс будет непросто. Дело в том, что услуга была частично оказана (объект снят с продажи, не велся поиск других покупателей, собраны необходимые справки), и клиент должен выплатить вознаграждение. Эта сумма берется из аванса.
Людмила Плотникова, юрист УПН:
«Предположим, я решила приобрести жилье и внесла аванс для приобретения квартиры. Агентство готовило для меня пакет документов для получения кредита на покупку этой квартиры, меня водили в банк, помогали составлять заявление. Мне банк одобрил кредит, продавцы готовы выходить на сделку, оформили все необходимые документы, агентство подготовило договор купли-продажи. Меня уведомляют о дате выхода на сделку. Но я в последний момент решила, что эта квартира мне не подходит. В этой ситуации применяются нормы Гражданского Кодекса, согласно которым, заказчик вправе отказаться от предоставления услуги, но работу, которую выполнило агентство, необходимо оплатить пропорционально объему выполненных работ».
| Услуга | Доля услуги в вознаграждении агента |
| снятие объекта с продажи | 10% |
| не совершение действий, направленных на приобретение выбранного объекта третьим лицом | 25% |
| подготовка необходимые документы для оформления сделки, в том числе разрешение от органов опеки и попечительства, если это необходимо для отчуждения квартиры | 40% |
| предоставить всю необходимую информацию о документах, имеющих значение при регистрации сделки | 10% |
| снятие с регистрационного учета все лица, проживающие в объекте, до подписания договора купли-продажи | 10% |
| оформление доверенности от владельца квартиры для получения аванса на объект | 5% |
Таким образом, риэлтор сможет доказать, что услуга, к примеру, была оказана на 85% и потребовать выплаты вознаграждения. Правда, не ясно, сможет ли специалист по недвижимости доказать в суде, что он правомерно удерживал аванс. Скорее всего, суд предложит риэлтору вернуть клиенту аванс. А чтобы риэлтору взыскать с бывшего клиента фактически понесенные убытки, придется выступить со встречным иском.
Срок действия договора
В договоре на оказание услуг обязательно должен быть указан срок его действия, а также условия продления этого срока и расторжения договора. Эксперты рекомендуют заключать договор не более чем на три месяца.
Людмила Плотникова, юрист УПН:
«Необходимо обращать внимание на срок действия договора. Заключать договор на шесть месяцев и более мы бы не рекомендовали. Достаточно трех - четырех месяцев. Если вас все устраивает: как агентство работает, какие действия совершают, какая реклама выходит, - то можно продлить договор, либо прекратить его в связи с истечением срока действия».
Расторжение договора
Агентские договоры на оказание услуг могут быть расторгнуты досрочно без штрафных санкций только в трех случаях:
1. Действие непреодолимой силы (форс-мажор);
2. Смерть собственника или утрата им дееспособности;
3. Акты органов государственной власти (местного самоуправления), исключающие возможность исполнения обязательств по договору.
В остальных случаях при одностороннем расторжении договора предусмотрены штрафные санкции. Как правило, размер штрафа равен сумме вознаграждения риэлтора. Впрочем, юристы уверены, что предусмотренные штрафные санкции не правомерны.
«У нас есть такое понятие как «отказ исполнения договора на оказание услуг». В соответствии с 32 статьей Закона «О защите прав потребителей», что заказчик услуги может в любое время отказаться от договора на оказание услуг и потребовать возврата денежных средств за вычетом фактически понесенных расходов. Однако в случае желания клиента расторгнуть договор, агентства недвижимости обычно применяют штрафные санкции за то, что договор расторгается в одностороннем порядке. Это неправильно. Если есть фактически понесенные расходы, подтвержденные платежными документами, то агентство имеет право вычитать. Если расходы не подтверждены платежными документами, то взыскивать с клиента какие-либо суммы неправомерно».
Клиент может настаивать, чтобы штрафные санкции за досрочное расторжение договора в одностороннем порядке были заменены на выплату фактически понесенных риэлтором расходов (которые, кстати, должны быть подтверждены платежными документами).
Ответственность по договору
Как утверждают юристы, в Екатеринбурге риэлторы несут ответственность перед клиентами только в трех случаях:
1. Отказа от выполнения обязательств по договору (карается выплатой штрафа);
2. Утери документов (риэлтор самостоятельно восстанавливает документы, штрафы не предусмотрены).
3. Продажа объекта третьим лицам (возврат покупателю переданных средств на покупку объекта и выплата неустойки в размере ставки рефинансирования ЦБ).
Если клиент не сможет зарегистрировать право собственности на квартиру, которая была выбрана с помощью риэлтора, или возникнут другие сложности с объектом, в соответствии с договором клиенту спросить с агента по недвижимости будет нечего. Однако Гражданский кодекс предусматривает ответственность исполнителя за некачественно оказанную услугу. А так как результат услуги риэлтора - это приобретение клиентом квартиры, а клиент остался без купленного жилья, то считается, что услуга оказана не была.
Марина Тимошенкова, сопредседатель СРОО «Общество защиты прав потребителей Свердловской области»:
««Покупатель обратился в агентство недвижимости, агент подобрал ему квартиру. После заключения договора купли-продажи оказалось, что данная квартира находится в залоге у банка. Проблема в том, что агентство недвижимости не несет ответственности за недвижимость, которую предлагает своему клиенту, и сразу с себя всю ответственность снимает. Но Гражданским кодексом предусмотрено, что по договору купли-продажи квартира не должна быть обременена, не должна находиться в аресте, то есть должна быть свободной от прав третьих лиц. Каким образом агентство проверяло документы - история умалчивает. Покупатель хоть и добросовестный, но он обязан эту недвижимость вернуть. В том случае, убытки взыскали с агентства с недвижимости, клиенту вернули уплаченное вознаграждение риэлтору».
***
Даже если риэлтор имеет безупречную репутацию и рекомендован всеми друзьями и знакомыми, договор на оказание услуг, где соблюден баланс интересов обеих сторон, стоит прописать как можно тщательнее. Это поможет не только сохранить деловые отношения с риэлтором, но и не разрушить дружеские.
Как подписать договор с агентством недвижимости, чтобы сделка прошла гладко и без неприятных последствий для обеих сторон? На все ли условия риэлторов следует соглашаться? Советы читателям дают сотрудники ЗАО «Юридическое бюро «Падва и Эпштейн»: специалист в области недвижимости и корпоративного права Ирина Зубкова и специалист в области недвижимости Ксения Тарасова.
- Каковы реальные обязанности риэлтора? Куда можно обратиться с жалобой, если они не исполняются должным образом?
В настоящее время к риэлторской деятельности применяются только нормы гражданского законодательства РФ, она не урегулирована специальными нормативными актами. Проект ФЗ «О риэлторской деятельности» с 1998 г. находится на рассмотрении в Государственной думе Федерального собрания РФ.
Общественные объединения риэлторов (Российская Гильдия Риэлтров и Московская Ассоциация Риэлторов) утвердили стандарты и правила профессиональной деятельности. С ними можно ознакомиться на сайтах РГР и МАР.
Обращаясь к риэлтору, нужно руководствоваться следующим правилом: все основные обязанности специалиста должны быть оговорены в заключаемом с клиентом договоре. За неисполнение либо ненадлежащее исполнение условий применяются нормы гражданского законодательства РФ об ответственности сторон.
Что касается качества оказываемых услуг, то за него отвечает риэлтор (индивидуальный предприниматель) или агентство недвижимости (юридическое лицо), с которым заключен договор, соответственно, им вы можете предъявить письменную претензию или обратиться в объединение риэлторов (если агентство недвижимости, с которым заключен договор, является его членом).
Кроме того, вы имеете право подать соответствующее заявление в суд или обратиться с жалобой в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти по контролю в области защиты прав потребителей (так как риэлторская деятельность подпадает под действие ФЗ «О защите прав потребителей»).
- Агентство недвижимости продает мою квартиру. Его сотрудники требуют передать им все документы на нее. Стоит ли соглашаться на такие условия? Почему риэлторам недостаточно копий?
Это зависит от вида услуг, которые вам оказывает агентство недвижимости (далее - АН).
Так, услуги по оформлению необходимой документации на квартиру (например, получение технического паспорта, свидетельства о регистрации права собственности и др.) для последующего совершения сделки купли-продажи требует наличия у АН оригиналов, которые вы должны им передать по описи. При этом для оказания данного вида услуг АН потребуется нотариальная доверенность. Советуем не прописывать в доверенности право АН заключать договор купли-продажи квартиры, поскольку вашей собственностью никто, кроме вас, распоряжаться не должен.
Если АН оказывает услуги по поиску покупателя и сопровождению сделки, то наличие оригиналов не обязательно. Поскольку документы на квартиру являются вашими личными бумагами (так же, как и паспорт гражданина РФ), никто и ни при каких обстоятельствах не имеет права на их принудительное изъятие, кроме как по решению суда.
Для совершения сделки АН вправе ознакомиться с документами на квартиру в присутствии владельца, поэтому рекомендуем вам оставить в агентстве нотариально заверенные копии, а оригиналы хранить у себя.
- В договоре о покупке квартиры, который мне предложили заключить в агентстве недвижимости, содержатся довольно жесткие условия: не встречаться с продавцами объектов без риэлтора; не обращаться в другие фирмы и т. п. Законны ли такие требования?
Как уже было сказано ранее, все права и обязанности клиента и риэлтора регулируются договором, то есть соглашением двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК РФ).
Так, агентским договором может быть предусмотрено обязательство принципала (в данном случае принципал - это вы) не заключать аналогичных соглашений с другими агентами, действующими на указанной в документе территории, либо воздерживаться от осуществления на ней самостоятельной деятельности.
В договоре может быть предусмотрено и обязательство агента (то есть АН) не заключать с другими принципалами аналогичных агентских договоров, исполняющихся на территории, указанной в договоре (ст. 1007 ГК РФ).
Обычно АН, действуя в своих интересах, заключает с клиентом не конкретный вид договора, рекомендованный для данного случая гражданским законодательством РФ, а смешанный. Однако вы вправе потребовать внесения в него условий, которые вас будут устраивать, либо обратиться в другое АН.
В конечном счете только клиент решает, соглашаться ли на предложение АН. Если договор уже заключен, то вы обязаны соблюдать содержащиеся в нем условия.
- Я заключил с агентством недвижимости договор о продаже квартиры, но через указанный срок она не была продана. Должно ли агентство компенсировать мне невыполнение своих обязательств? Содержатся ли в законодательстве какие-нибудь указания на этот случай?
Как уже отмечалось выше, осуществление риэлторской деятельности подпадает под действие Закона «О защите прав потребителей» (далее - Закон). Так, в соответствии со ст. 27 Закона исполнитель обязан осуществить оказание услуг в срок, установленный соответствующими правилами или договором об оказании услуг.
Ст. 28 Закона устанавливает последствия нарушения исполнителем сроков оказания услуг. Потребитель по своему выбору вправе:
назначить исполнителю новый срок (при этом стоимость услуг остается неизменной);
поручить оказание услуг третьим лицам или осуществить их своими силами (и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов);
потребовать уменьшения цены за оказание услуг;
отказаться от исполнения договора об оказании услуг (при этом цена оказанных услуг, как правило, возвращается потребителю);
потребовать полного возмещения убытков, причиненных в связи с нарушением сроков оказания услуг.
В случае нарушения сроков оказания услуг исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере 3 % от цены оказания услуг. Договором может быть установлен и более высокий размер неустойки. Обращаем ваше внимание, что указанные выше требования не подлежат удовлетворению, если исполнитель докажет, что нарушение сроков оказания услуг произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя (независимо от тех условий, которые указаны в договоре).
- С риэлторской фирмой заключен договор на покупку квартиры. Срок его действия заканчивается через месяц. Квартира выбрана, и риэлтор настаивает, чтобы мы внесли за нее деньги, заложив их в депозитную ячейку банка. Свое требование он объясняет тем, что в противном случае другие клиенты смогут перекупить объект. Правомерно ли это?
Как правило, открытие банковской ячейки производится в день совершения сделки купли-продажи квартиры, перед подписанием договора и сдачей документов на государственную регистрацию.
Требование риэлтора не совсем обоснованно, так как даже внесение денежных средств до дня совершения сделки не является гарантией того, что продавец заключит договор купли-продажи именно с вами.
В вашей ситуации можно подписать предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым вы обязуетесь купить именно эту квартиру, а продавец обязуется продать ее именно вам по оговоренной цене.
Также в доказательство заключения договора купли-продажи квартиры и в обеспечение его исполнения сторонами может быть заключено соглашение о задатке (авансе), его сумма в этом случае не имеет значения.
- Я решила продать однокомнатную квартиру в центре и купить двухкомнатную в спальном районе. Обратилась за помощью в агентство недвижимости. Заключила договор и внесла аванс, но вскоре самостоятельно нашла подходящие мне варианты. Могу ли я рассчитывать на возвращение аванса?
В данном случае необходимо проверить условия договора, в частности порядок расчетов и порядок прекращения его действия. Имеет значение также и вид договора.
Например, по договору поручения доверитель вправе отменить поручение, а поверенный отказаться от него в любое время. Соглашение об отказе от этого права ничтожно. В ст. 978 ГК РФ указывается, что если договор прекращен до того, как поручение исполнено поверенным полностью, доверитель обязан возместить поверенному понесенные при исполнении поручения издержки, а если поверенному причиталось вознаграждение - уплатить его соразмерно выполненной работе.
При заключении договора возмездного оказания услуг в соответствии со ст. 782 ГК РФ вы вправе отказаться от исполнения договора при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. При этом данная норма носит императивный характер и в силу п. 2 ст. 9 ГК РФ не может быть изменена соглашением сторон. Если в соответствии с таким договором услуга вам еще не оказана, например покупатель на квартиру не найден, то вы возмещаете АН только понесенные им убытки (например, расходы на электрика, которого вызвали в вашу квартиру для проверки показаний счетчика и получения справки из ЖЭУ об отсутствии задолженности и пр.). Вознаграждение в этом случае не уплачивается. Если какие-либо услуги уже оказаны, то вы компенсируете соразмерную сумму (при этом должен быть составлен акт об оказанных услугах).
В любом случае вы можете расторгнуть договор по соглашению сторон, в котором установите порядок оплаты вознаграждения риэлтора и пр. Обращаем внимание, что в заключенном с АН договоре уже могут содержаться условия, предусматривающие как порядок оплаты вознаграждения в случае расторжения договора, так и запрет на самостоятельный поиск квартиры, а также ответственность клиента за нарушение этого требования.
- Как юридически правильно оформить передачу задатка риэлторской фирме, чтобы не потерять эти деньги в случае, если сделка не состоится по вине продавца квартиры? Вправе ли агентство требовать задаток, если оно не является собственником продаваемого объекта?
В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы.
Когда вы подписываете соглашение о задатке с АН, то этот документ не является гарантией заключения впоследствии договора купли-продажи с продавцом квартиры, поскольку задатком нельзя обеспечить обязательства третьего лица, даже если третье лицо заключило договор на оказание услуг с тем же АН. Таким образом, соглашение о задатке должно быть подписано между вами и продавцом квартиры.
Как правило, на практике АН составляет соглашение между покупателем и продавцом и выступает в роли посредника. Делается это для того, чтобы заинтересованные лица не встретились до момента совершения сделки и не договорились самостоятельно, без участия АН. Нельзя утверждать, что такой способ является безопасным и законным. Поэтому настаивайте на личной встрече с продавцом, пусть даже в присутствии представителя АН, для подписания соглашения о задатке и передачи денег. Это позволит вам удостовериться в реальном существовании продавца и его дееспособности во избежание в будущем признания сделки недействительной.
- Собираюсь продавать квартиру. Допустим, я заключу с агентством договор о продаже за определенную сумму, а ситуация на рынке изменится, и цены упадут - обязано ли в этом случае агентство выполнить условия договора?
В договоре с АН будет указана цена, за которую вы продаете квартиру.
Изменение цен на недвижимость, скачки курса валют, мировой кризис признаются существенным изменением обстоятельств, которые стороны не могли предвидеть при заключении договора (ст. 451 ГК РФ).
Вам должны предложить заключить дополнительное соглашение о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении. В этом случае АН не несет ответственности за неисполнение договора.